Het onverwachte bod van vastgoedfonds NSI op branchegenoot Vastned Offices/Industrial komt als een verrassing voor de prooi. Ook de beurs lijkt de verrassingsaanval van NSI niet te begrijpen.
Het kan op weinig sympathie rekenen van het VastNed-kamp.
De twee partijen zaten een week eerder nog gemoedelijk om de tafel om de fusieplannen te bespreken.
"Afgelopen vrijdag hadden we juist afgesproken met elkaar in gesprek te gaan. Wij vragen ons af waarvoor het nodig is om voor die tijd al met details naar buiten te treden die wij nog niet eens kenden", aldus een woordvoerder van Vastned.
De voorlichter geeft zelfs aan dat het op een vijandig bod lijkt, maar geeft wel aan dat hij na verdere gesprekken vandaag ‘misschien wel een heel andere aanblik' aanneemt. Even afwachten dus.
Overnametwijfels
Ook beleggers lijken verrast te zijn door de verrassingsaanval. De koers van NSI duikt omlaag na bekendmaking van de overnamepoging. Analisten spreken twijfels uit over de meerwaarde van Vastned voor NSI.
Zo meldt analist Stephan van Weeren van Petercam:" ik had gerekend op strategische overnames in Frankrijk en Duitsland. Dit is een meer introverte transactie, in het eigen thuisland. Ik ben er niet heel erg blij mee, want de Nederlandse markt is moeilijk. Ik had meer gehoopt dat ze richting de kwaliteit van bedrijven als Wereldhave en Corio zouden willen".
De uitbreiding in de thuismarkt moet synergievoordelen leveren. Denk daarbij aan een betere onderhandelingspositie ten opzichte van huurders en schaalvoordelen in beheer en onderhoud, met zich mee. Het persbericht spreekt van omzetvoordelen (verbetering bezettingsgraad, en meer huurinkomsten) en kostenvoordelen die beide goed zijn voor 3.5 miljoen euro op jaarbasis.
Het is wel de vraag hoe makkelijk de voordelen gerealiseerd kunnen worden. ‘Ze moeten echt aan de bak om er met Vastned meer uit te halen', aldus Van Weeren.
Structuur bod
De deal moet betaald worden via een uitruil van aandelen. Een aandeel van Vastned is goed voor 0.85 aandeel NSI. Overigens is de ratio slechts een indicatie, de werkelijke verhouding kan veranderen, bijvoorbeeld na de uitkomst van het boekenonderzoek.
Met de slotkoers van NSI op de laatste handelsdag voor het bod (vrijdag 10 december) als uitgangspunt impliceert dit een overnamebod van 12,72 euro. Opgeteld bij het nog uit te keren directe resultaat van 0.61 euro per aandeel, komt het overnamebedrag uit op 13,33 euro per aandeel. Een overname premie van 15 procent.
NSI heeft duidelijk het juiste moment afgewacht. De koers van het aandeel stond in de afgelopen vijf jaar ruim twee keer zo hoog als het (impliciete) bod. Ook ligt het bod onder de intrinsieke waarde van het fonds (16,36 euro), wat op zich niet vreemd is. Zo'n een beetje elk vastgoedfonds noteert momenteel onder haar intrinsieke waarde.
De twee partijen zaten een week eerder nog gemoedelijk om de tafel om de fusieplannen te bespreken.
"Afgelopen vrijdag hadden we juist afgesproken met elkaar in gesprek te gaan. Wij vragen ons af waarvoor het nodig is om voor die tijd al met details naar buiten te treden die wij nog niet eens kenden", aldus een woordvoerder van Vastned.
De voorlichter geeft zelfs aan dat het op een vijandig bod lijkt, maar geeft wel aan dat hij na verdere gesprekken vandaag ‘misschien wel een heel andere aanblik' aanneemt. Even afwachten dus.
Overnametwijfels
Ook beleggers lijken verrast te zijn door de verrassingsaanval. De koers van NSI duikt omlaag na bekendmaking van de overnamepoging. Analisten spreken twijfels uit over de meerwaarde van Vastned voor NSI.
Zo meldt analist Stephan van Weeren van Petercam:" ik had gerekend op strategische overnames in Frankrijk en Duitsland. Dit is een meer introverte transactie, in het eigen thuisland. Ik ben er niet heel erg blij mee, want de Nederlandse markt is moeilijk. Ik had meer gehoopt dat ze richting de kwaliteit van bedrijven als Wereldhave en Corio zouden willen".
De uitbreiding in de thuismarkt moet synergievoordelen leveren. Denk daarbij aan een betere onderhandelingspositie ten opzichte van huurders en schaalvoordelen in beheer en onderhoud, met zich mee. Het persbericht spreekt van omzetvoordelen (verbetering bezettingsgraad, en meer huurinkomsten) en kostenvoordelen die beide goed zijn voor 3.5 miljoen euro op jaarbasis.
Het is wel de vraag hoe makkelijk de voordelen gerealiseerd kunnen worden. ‘Ze moeten echt aan de bak om er met Vastned meer uit te halen', aldus Van Weeren.
Structuur bod
De deal moet betaald worden via een uitruil van aandelen. Een aandeel van Vastned is goed voor 0.85 aandeel NSI. Overigens is de ratio slechts een indicatie, de werkelijke verhouding kan veranderen, bijvoorbeeld na de uitkomst van het boekenonderzoek.
Met de slotkoers van NSI op de laatste handelsdag voor het bod (vrijdag 10 december) als uitgangspunt impliceert dit een overnamebod van 12,72 euro. Opgeteld bij het nog uit te keren directe resultaat van 0.61 euro per aandeel, komt het overnamebedrag uit op 13,33 euro per aandeel. Een overname premie van 15 procent.
NSI heeft duidelijk het juiste moment afgewacht. De koers van het aandeel stond in de afgelopen vijf jaar ruim twee keer zo hoog als het (impliciete) bod. Ook ligt het bod onder de intrinsieke waarde van het fonds (16,36 euro), wat op zich niet vreemd is. Zo'n een beetje elk vastgoedfonds noteert momenteel onder haar intrinsieke waarde.
|
Gerelateerde artikelen
|